תוכנית תמ"א 38 הינה תוכנית מתאר ארצית, שמטרתה העיקרית היא לחזק ולשפץ מבנים ישנים, וזאת על מנת שיוכלו לעמוד בתנאי טבע קשים ובעייתיים – לרבות רעידות אדמה.
לעיתים, במצבים בהם המבנים במצב קשה במיוחד, יהיה צורך בהריסת המבנה כולו ובניית בניין חדש במקומו. במקרים כאלה, ייאלצו הדיירים להתפנות מהבניין עד תום הפרויקט. לפניכם כל מה שצריך לדעת על תמ"א 38 ועל זכויות הדיירים – לגזור ולשמור.
מי מחליט על תמ"א 38?
למעשה, מי שאמון על בדיקת תנאי הסף לביצוע התוכנית בבניין, הם דווקא הדיירים עצמם.
בין היתר, על הדיירים לברר מהי שנת בניית הבניין שלהם (בניינים משנת 1980 ומעלה אינם עומדים בקריטריונים אותם קבעה המדינה לצורך ביצוע התוכנית, ולכן לא תאושר להם תמ"א 38) וכמו כן לרתום את כל דיירי הבניין להסכים לביצוע התוכנית.
לאחר מכן, על הדיירים למצוא יזם או קבלן המעוניין לבצע את התוכנית בבניין שלהם, וזאת אם טרם התקבלו הצעות קודם לכן מיזם או קבלן לביצוע התוכנית בבניין. את כל השלבים הללו מומלץ לבצע בליווי צמוד של עורך דין, שיוכל לוודא כי כל הזכויות והאינטרסים של הדיירים אכן נשמרים.
מה מרוויח הקבלן או היזם מהתוכנית?
הקבלן או היזם משקיע למעשה כספים רבים בשיפוץ המבנה או בבניינתו מחדש, ועל כן, הוא זכאי לזכויות בנייה בו.
כלומר, יזמים לתמ"א או קבלנים, רשאים להוסיף למבנה מספר דירות חדשות ולמכור אותן כאילו היו שלהם. באופן זה, הקבלן או היזם לא נדרש לשלם על השטח עצמו, אלא רק על השיפוצים ובניית הדירות החדשות, עניין העשוי להניב לו רווחים משמעותיים ולהפוך את התוכנית לכדאית ומשתלמת ביותר עבורו. זכויות הדיירים בתמורה לעריכת הפרויקט בבניין שלהם, הדיירים זוכים, למעשה, בדירה משופצת או בדירה חדשה (במידה ויש צורך בהריסת המבנה כולו).
במקרים רבים, גם יתווסף לשטח הדירה הקיים שטח נוסף, בדוגמת מרפסת או ממ"ד.
בנוסף, במרבית המקרים תתווסף לבניין מעלית ולובי. כל אלה מעלים משמעותית את ערך הבניין ואת ערך הדירות שבו, עניין שבסופו של יום, משתלם כלכלית לדיירים. חשוב מאוד להבין כי מדובר בעסקה משתלמת במיוחד, שכן כל ההוצאות והמיסים הכרוכים בתהליך, חלים על הקבלן ולא על דיירי הבניין.
החוק גם קובע מנגנונים רבים, המעניקים לדיירים הטבות מיוחדות בכל הנוגע לחיובי מס שבח ועוד. מהם זכויות הדיירים במקרה בו נדרש להרוס את הבניין ולבנות אחד חדש במקומו?
במקרים בהם נדרש להרוס את הבניין ולבנות אחד אחר במקומו, היזמים לתמ"א או הקבלנים מחוייבים להעניק לדיירים מימון דיור חלופי במשך כל זמן הבנייה, ועד שייכנסו לדירתם החדשה בבניין. בנוסף, על הקבלן או היזם לשלם עבור כל ההוצאות הכרוכות במעבר הדיירים לדירה אחרת בכל זמן הבנייה – לרבות הובלה.
