אם זכיתם להיות בין הדיירים שיכולים ליהנות משדרוג המבנה הקיים (במידה והבית נבנה לפני שנת 1980, ונמצא בחלק העיר המתוכנן לעבור התחדשות עירונית) בוודאי נתקלתם במספר גדול של יזמים שפנו אליכם עם הצעות מפתות. תוכנית תמ"א 38, המאפשרת הגדלה של הדירות, הוספה של מקומות חנייה, מרפסת או מעלית ומגוון הטבות נוספות לדיירי הבניינים בתמורה לזכויות הבניה על הגג קורצת לרבים, אך כיצד תבחרו את היזם הנכון?
בדקו את ריאליות ההצעות
יזמים רבים מנסים לפתות את הדיירים באמצעות הצעה נפלאה על הנייר. דירה גדולה וחדשה, לצד שתי מעליות פארק הכולל מזרקה ואף מרפסת שמש גדולה. חשוב לזכור, לא כל התוכניות הללו יאושרו על ידי הוועדה העירונית שלכם, ולעתים גם עשויות להוות הוצאה כלכלית גבוהה מדי עבור היזם שיוותר על הפרויקט לפני שהחל. נסו לקבל מספר הצעות, ולשאול – "האם הן עומדות במבחן המציאות – האם הוועדה העירונית תאשר הצעות אלה".
בחנו פרויקטים דומים שביצע אותו היזם
במיוחד באזורי הביקוש הגדולים במרכז, גם חברות בנייה קטנות מעוניינות להכנס לעולם הריווחי שקם בזכות פרויקט תמ"א 38. אך, עם זאת, יש לקחת בחשבון כי לא כל חברה ביצעה בעבר פרויקטים דומים. חשוב לבחור תוך כמה זמן הסתיימו הפרויקטים שביצעו בעבר, האם הם נמצאים כרגע בעיצומם של פרויקטים נוספים, ולקבל המלצות מדיירי הבניינים ששודרגו על דרך הפעולה של היזם. יתכן שבאמצעות בדיקה קצרצרה של שם היזם באינטרנט תגלו עובדות חיוביות או שליליות במיוחד על החברה – שרצוי להכיר לפני החתימה על ההסכם.
הון עצמי ומינוף
עוד שאלה חשובה שכדאי לבחון עם היזם הוא מידת המינוף שלו בפרויקט. יש להבין כי המודל הכלכלי בו עובדות מרבית החברות הוא באמצעות הון עצמי נמוך, והלוואה בנקאית המאפשרת לבצע את תהליך הבנייה לפני מכירת הדירות שבנה על הגג. חברות המשתמשות במינוף בשיעור גבוה עשויות להיות בסיכון, משום שאם הפרויקט מגיע לעלות גבוהה יותר מהמתוכנן, הבנק עשוי שלא להזרים את הסכום הנוסף – וכך הפרויקט עשוי להתקע, אפילו למספר שנים.
את הבדיקות הכלכליות תוכלו לעשות באמצעות חברות דירוג אשראי שונות, כאשר רצוי לקחת יועץ המלווה את הפרויקט מטעמכם ובוחן את הפרמטרים השונים הנוגעים להסכם ביניכם. אם אתם חשים חוסר בטחון "לפשפש" בכיסיו של היזם, זכרו, כי יזם תמ"א 38 הוא מעין שותף לעסק שלכם, ולכן בחינה של ההיסטוריה הפיננסית שלו היא לגיטימית לחלוטין.
פנו ליזמים על פי פרויקטים דומים באזור
תוכלו לבצע גם את התהליך ההפול ולפנות לשירותי יזם תמ"א 38 לאחר שראיתם מספר בתים בפרויקטים דומים שביצע באזור. אם לאחרונה מבנה אחר ברחוב עבר התחדשות, תוכלו לשאול את דייריו האם היו מרוצים מהתהליך, ולקבל פרטי התקשרות של החברה היזמית שביצעה פרויקט זה.
בהצלחה!
