תחום הנדל"ן מאפשר הרבה אפשרויות להשקעות שונות. ואולי בעיקר מהסיבה שמחירי הנדל"ן מצויים בעלייה מתמדת לשוק מתווספים יותר ויותר משקיעים – ולכולם יש אפשרות להרוויח ולהשיג תוצאות טובות. אך היות ומדובר בעף תחרותי מאוד הרי שיש ליזמים שיצליחו לאתר הזדמנויות טובות ראשונים יתרון רב. וכדי להיות מסוגלים לזהות הזדמנויות נדלן טובות תצטרכו לבצע מלאכה חשובה של מעקב ואיתור הזדמנויות ולהגיע אליהן מיד. לסדרת הפעולות הללו נהוג בענף לקרוא בשם יזמות נדל"ן. וכמו בכל יזמות אחרת היא מצריכה מעבר לפעולות הטכניות של איתור הנכסים גם תכונות אופי כמו אומץ, ראייה לטווח רחוק, דיסקרטיות וסבלנות.
יזמות נדל"ן כרוכה גם בהשקעה כספית- ולעיתים יהיו מספר מבנים שניתן יהיה להשקיע בהם ויהיה צורך לבחור מבניהם במבנה אחד בשל מגבלות התקציב. הדרך לבחור בין אפשרויות ההשקעה השונות תצריך עבודה מקדימה על הנייר כדי שדרכה ניתן יהיה להגיע להחלטה טובה ולערוך השוואות מושכלות.
רצוי לערוך טבלה בהתאם לקטגוריות הבאות:
- מיקום- ללא כל ספק הקריטריון החשוב ביותר לבחינה
- תכנית מקומית- נכס לא עומד לבדו הוא חלק מסביבה ולכן חשוב מאוד לבדוק לא רק את הנכס הספציפי אלא גם את התכנית המקומית הקרובה לנכס.
- תכנית מחוזית- כמו התכנית המקומית חשוב למצוא עיגון של התכנית ברמה המחוזית – ככל שיש כאלה החלק הבירוקרטי המשמעותי שיכול לקחת זמן לא מבוטל יחסך.
פיתוח התשתיות באזור- בנוסף לתכנית המחוזית חשוב לקבל תמונה כוללת על מצב הפיתוח האזורי ברמת התשתיות שגם הוא ישפיע על הערכת שווי הנכס ועל היכולת שלו לגדול
ככל שניתן יהיה לקבל מידע מקדים של רשויות מקומיות ביחס למיקום של הנכס וסביבתו ניתן יהיה לבצע הערכה עתידית טובה יותר ביחס ליכולת הרווחים כתוצאה מהשבחת הנכס.
איך לזהות הזדמנויות בנדל"ן?
כאמור, ידע זה כוח. וכמה שיהיה לנו יותר ידע מקדים על נכס ברמה הרחבה כך יעלה היתרון שלנו על פני יזמים מתחרים. ידע שפתוח ונגיש לכולם לא מהווה יתרון ולכן ככל שנוכל לפתח קשרים ויכולות להגיע למידע ונתונים בעומק הרשויות המקומות היתרון שלנו יגדל. זיהוי הזדמנות נדלנ"ית תלוי ביכולת לגלות את התכניות העתידיות האמתיות הצפויות שעל פיהן ניתן לבצע הערכות כלכליות ועסקיות ולבחון את הסיכויים.
מרגע שזוהתה אפשרות כזו לתכניות שצפויות לשפר את איכות החיים באזור מסוים דרך תחבורה טובה יותר או שיפור תנאים בקרקע או במבנים עצמם ניתן יהיה לאמוד את הצפי להשבחת הקרקע או הנכסים.
ישנם סוגים שונים של מידע- בראשם המידע שגלוי לציבור הרחב- ומפורסם במסגרת החוק על ידי הרשויות השונות או חברות הבניה והקבלנים המחויבים לעבוד לפי מכרזים וכד'. לעומת זאת קיים לא מעט מידע מתוך וועדות שונות והחלטות שנתקבלו בהן שטרם פורם ויכול להיות שימושי וכן מידע שניתן לקבל מסטטיסטיקות ומעקב אחרי יזמי נדל"ן אחרים ובחינת התנועות שלהם.
יהיו מקרים שבהם נוכל לראות תכנית גלויה העוסקת בהקמתה של עיר חדשה או שכונה חדשה בעיר וכן הקמת מתחמי בילוי שונים בעיר מסוימת שנוכל להשקיע בבניית יחידת קרקע או דירת מגורים או מתחם שלם באזור סמוך וכד'.
ליזמי נדל"ן שיהיו קשרים טובים לאנשי מפתח ברשויות המקומיות יוכל להיות יתרון ביכולת לזהות הזדמנויות ראשונים שיאפשר להם לקבל החלטות טובות יותר ומוקדם יותר.
חשוב לומר כי לחלק מיזמי הנדל"ן דרכים לא כשרות שבאמצעותן הם מגיעים אל המידע אך העובדה הזו לא צריכה לרפות את ידי השחקנים החדשים והקטנים שיכולים לזהות את ההזדמנויות דרך המעקב אחר התנועות של השחקנים הגדולים בתחום.
סימנים להזדמנות נדל"ן
כמו בכל תחום בחיים כך גם בתחום הנדל"ן יש צורך לעבור תהליך למידה לפני שתיכנסו לפעילות . היות ומדובר בהשקעה כלכלית לא מבוטלת חשוב לא להמר בצורה עיוורת. חשוב להכיר כמה שיותר היבטים של האפשרויות והסיכויים ולהעריך את הזמן שיידרש עד לקבלת נכסים וכן את הסיכונים הקיימים בכל פרויקט. החוקים האחרונים של משרד הבינוי המאפשרים פרויקטים של התחדשות עירונית כמו ת"א 38 או פינוי בינוי יוצרים לא מעט הזדמנויות למשקיעים קטנים אפילו בסביבת המגורים הקרובה לביתם שמהן יוכלו להתחיל.
עצם קיומו של פרויקט מעידה על יוזמה קודמת לו. ניתן לראות בכל פרויקט מי השותפים וללמוד מהמידע הרבה:
בחינת השחקנים הנוספים המתעניינים בהשקעה בקרבת מקום או באותו המבנה לצדכם תוכל להיות הסממן הראשון לבדיקה האם מדובר בהזדמנות נדל"ן טובה או לא. ככל שיותר שמות גדולים של חברות גדולות יהיו מעורבות בפרויקט כך מדובר בהזדמנות טובה מבחינתנו. השקעה בנדל"ן דומה במידה רבה להשקעה בשוק ההון, לרוב הנחת היסוד של המשקיעים הקטנים תהיה שהם לא המומחים הגדולים בתחום ויש מי שיש לו ידע גדול בהרבה שאחריו צריך לעקוב ולהתחקות ממש בכל צעד וצעד. אחת מהדרכים המוצלחות ללימוד תהיה לבחור יזם נדל"ן גדול ולהיות עוזר שלו. באופן זה ניתן להיחשף לשיטות פעולה וגם ללימוד היתרונות והחסרונות של אותו היזם. את הפעולה תוכלו לבצע כאשר תרגישו בעצמכם כי רכשתם מספיק ידע לפעול בכוחות עצמכם .
אנחנו באוראקל יזמות נדל"ן פועלים החל משנת 2004 בתחום יזמות הנדל"ן בהצלחה לא מבוטלת. במידה ויש לכם שאלה או מידע צוות המומחים שלנו ישמח לעמוד לרשותכם ולסייע לכם בדרך – כל מה שתצטרכו לעשות כדי לפנות אלינו הוא להקליק כאן
