המרקם העירוני בערים ותיקות בארץ, למרות שלעתים נראה כי תוכנן היטב, מורכב בפועל טלאים טלאים. בתים חדשים במגרשים שעברו אישורים לאחר שנים ארוכות ונבנו, לצד מבנים ישנים ומטים לנפול, וכך חלק מהעיר נראה חדש ומצוחצח – וחלקה השני כחורבה. חוק פינוי בינוי נועד לסייע לרשויות העירוניות להתחדש באמצעות הריסה של מבנה קיים, או מספר מבנים קיימים (הקרויים "מקבץ"), ובניית מבנה אחר במקומם.
מי מממן את הפרויקטים?
היות ומרבית בעלי הנכסים בשכונות המצוקה בערים השונות אינם יכולים לממן את חידוש הבתים, וכן את שכר הדירה בשנים בהן מתבצע השיפוץ והם אינם יכולים להתגורר בהן, יוזמות חדשות שנועדו לסייע להתחדשות עירונית ולהקמת יחידות דיור נוספות פתרו את בעיית המימון.
יזמים יכולים להציע לבעלי הבתים לשפץ עבורם ללא תשלום את הנכסים, או להרוס ולבנות מחדש בניין אחר במקום הקיים, כאשר הקומות שנוספות בבניין החדש נמכרות ומממנות את עלות הבניה כולו. הדיירים במבנה הישן זוכים לדירות בבניין החדש והנוצץ – ופניה של העיר משתפרות.
מה קורה אם לא כל השכנים מתרגשים מהרעיון?
למרות שלכאורה נראה שכולם מרוויחים מרעיון השיפוץ של פרויקט פינוי בינוי, חלק מהדיירים בבניינים המיועדים להריסה לא תמיד שמחים לעזוב את ביתם לכמה שנים. גם לא במחיר של קבלת דירות חדשות. במיוחד כאשר מדובר באוכלוסיה קשישה, הרגילה לחיים בבית הישן. סיטואציה נוספת היא דווקא שכנים שמתעקשים לא לאשר את התוכנית, מתוך ההנחה כי יוכלו לקבל תנאים טובים יותר אם יעכבו את ההסכמה. דירה כגדולה יותר, או דירה בקומה גבוהה יותר, שערכה עשוי להיות גבוה יותר משאר הדירות המוצעות לדיירי הבניין הוותיקים.
אז איך הבעיה נפתרת?
על מנת למנוע מצב שבו שכן אחד תוקע תוכנית פינוי שלמה, הוחלט כי כל עוד אחוז מסויים מהדיירים מסכים לביצוע פרויקט "פינוי בינוי" (כרגע המספר עומד על 80% מן הדיירים במקבץ הבניינים, ולפחות 67% מהדיירים בכל בניין, אך עשוי להשתנות בעתיד). במידה ולא הושגה הסכמה לעתים ישנן סנקציות כמו קנסות בשל אבדן ערך הדירות משום שלא שופצו, ואף במקרים קיצוניים בית המשפט מחליט כי יש לפנות את הדיירים במידה והסירוב אינו נחשב לסירוב סביר.
מתי בכל זאת ניתן לסרב?
על מנת לסרב לפרויקט "פינוי בינוי" ולקבל תמיכה מבית המשפט, על המסרב להביא סיבה סבירה לסירובו. סיבות כאלה יכולות להיות העדר דיור חלופי, כאשר היזם אינו מציע מימון מלא לדירה שכורה בעת השיפוצים, או סירוב בשל חוסר התאמה של הדירה החלופית לאדם עם מוגבלות פיזית או נפשית. כמו כן, לעתים הבעיות נובעות מעצם ההתקשרות עם היזם – כמו במצב שלא הוכיח כי יש בידו ערבויות מתאימות, ובמצב זה חלק מהדיירים מוכחים להסתכן, אך אחרים דורשים להיכנס לפרויקט רק כאשר הם יודעים בביטחון שיסתיים בזמן, ושהיזם לא יוכל להתחרט באמצע הבנייה בשל חוסר כדאיות כלכלית של הפרויקט.
