מצוקת הדיור, והתהליך הארוך של הזדקנות והתיישנות נכסים, הובילו למגוון רחב של פתרונות התחדשות עירונית. בין הנפוצים שבהם ניתן למצוא את פרויקט תמ"א 38, שנועד לחזק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, ובאזורים מסוימים פרויקטים של פינוי בינוי. בעוד פרויקט תמ"א 38 הוא נקודתי מאד, ומתייחס בצורה פרטנית לכל מבנה, עליו נוספות דירות נוספות, פרויקט פינוי בינוי הוא מקיף יותר, ובדרך כלל יכלול חלק מרחוב, שכונה מסוימת או מספר בתים שיהרסו, ופרויקט בניה חדש, נוצץ וגבוה יותר יבנה במקומו.
איך התחילה בניה בשיטת "פינוי בינוי"?
באזורים המבוקשים למגורים בישראל, במיוחד מרכז תל אביב, יזמים רבים התחילו את התהליך בעצמם. בדקו את הסכמת התושבים, וניגשו לקבלת האישורים הדרושים. פרויקטים אלה נבנו בעשורים האחרונים, בקלות רבה יחסית. עליית מחירי הדיור הפכה את הפרויקט למשתלם במיוחד עבור היזמיות שזכו לקרקע במחיר מספר דירות שניתנו לתושבים. במקומות אחרים, לעתים, הדיירים עצמם נאלצו להתחיל את הפרויקט, בסיוע עורך דין או יזם אליו פנו בהצעה משתלמת.
כיצד מתחילים פרויקט פינוי בינוי?
פרויקט פינוי בינוי מחולק למספר שלבים. השלב הראשון הוא תכנון כללי, על הנייר, בו נקבעים גבולות השכונה המיועדת להריסה, חלק הרחוב או גוש של מספר בתים או בניינים ישנים הקרובים זה לזה. לאחר התכנון מוגשת התוכנית לרשות המקומית והועדה המחוזית לאישורה, ולעתים נוסף גם אישור מיוחד להגדלת כמות הדירות בשכונה. יש להבין כי לא מדובר רק בבניינים חדשים, אלא גם בשיפור התשתיות הקיימות כמו חשמל, מים וביוב, על מנת שיוכלו לשרת כמות גדולה יותר, כפולה או משלושת לעתים של דיירים.
חוזים עם הדיירים של הבניינים הישנים
מעבר להסכמה של הרשות העירונית, נדרשת גם הסכמה של הדיירים לתהליך. כיום, מדובר במשא ומתן מורכב, מעצם העובדה כי הדיירים מודעים יותר לזכויותיהם. הם יכולים לדרוש, למשל, קבלת דירה גדולה יותר, בקומה גבוהה יותר, או הוספה של תשתיות נוספות למתחם כמו מכון כושר או אפילו בריכה. היזם, יבדוק את העלות מול התועלת בבניית המתחם החדש, ויחתום הסכם עם בעלי הדירות בבניינים הישנים.
נושא נוסף שעולה על הפרק בשלב זה, הוא מציאת דיור חלופי לדיירים הקיימים בזמן השיפוצים. אם באמצעות העברה לדירה בבניין החדש, או לחילופין שיפוי הדיירים העוברים לדירה בשכירות. היות ומדובר בהריסה של מבנה קיים, ובניית תשתית למבנים החדשים, לעתים הבניה עשויה לארוך מספר שנים.
יתרונות פינוי בינוי – מחזור הקרקע, שיפור הדמוגרפיה ומראה מחודש
באמצעות פרויקט "פינוי בינוי", העיר, למעשה, לא נדרשת להפשיר קרקעות נוספות, אלא "למחזר" קרקעות קיימות, ומעבר להחלפה של הדירות הישנות בחדשות, נוספות יחידות דיור המסייעות לפתרון מצוקת הדיור באזורים רבים, במיוחד במרכז הארץ. בנוסף לכך, השכונות החדישות מעניקות מתיחת פנים לעיר, ומושכות אוכלוסייה איכותית יותר לאזור. כך, לדוגמה, שכונות ישנות בהן התגוררו משפחות מצוקה, מתחדשות, בעלי הדירות הוותיקים מקבלים דירה חדשה, ואוכלוסייה איכותית, לרוב משכילה ועמידה יותר, מאכלסת את הדירות החדשות שנוספו.
