לפני יותר ממאה שנים, כאשר שהוקמה העיר תל אביב כשכונת "אחוזת בית" איש לא שיער שתגיע למימדים בה היא נמצאת היום. השכונה הקטנה שהחלה בכלל מהעיר יפו התפתחה בצורה משמעותית והפך למטרופולין מרכזי בישראל. השילוב של תעסוקה ענפה, מתחמי בילוי רבים וחוף ים הנמשך לאורכה הפך אותה למבוקשת ביותר. כאשר הוקלה החקיקה ואפשרה ליזמים לחדש שכונות ישנות – פזלו יזמים רבים לתל אביב-יפו בה מחירי הדירות בין הגבוהים בארץ, וכל יחידה בנויה נחטפת במהירות.
אך מה עם השכונות הישנות יותר בערים אחרות?
פרוייקטים של התחדשות עירונית כמו "פינוי ובינוי" ותוכניות עיבוי דוגמת תמ"א 38 החלו לצוץ כפטריות אחרי הגשם, במיוחד באזורים בהם היה ליזמים משתלם ביותר לבנות. אישורים ניתנו והפרוייקטים נבנו, אך אז נתנלו הבעיות – השכונות הישנות יותר באזורים כמו רמת גן, גבעתיים, הרצליה וערים אחרות הנמצאות בסמוך לתל אביב זכו פחות ביקוש מיזמים.
בעיה נוספת שצצה, כאשר כבר נמצא יזם שהיה מעוניין להשקיע בחלק מהאזורים הוא נתקל בבירוקרטיה סבוכה. יש שפתרו זאת בדרך לא דרך באמצעות קשרים אישיים, וקשה היה לדעת במדוייק מדוע פרויייקט אחד אושר ואחר לא זכה לאישור המיוחל.
חוק אחד לכולם
חוק ההתחדשות העירונית מחייב את הרשות העירונית לפרסם תוכנית מתאר עירונית תוך 12 חודשים בה היא מגדירה במפורש אילו אזורים בעיר יוכלו להנות מהתחדשות במסגרת פרוייקט עיבוי או תמ"א 38, ולהוסיף קומות נוספות לבניינים קיימים, אילו אזורים יוכלו להנות מפרוייקטים של "פינוי בינוי" בהם הבניינים הקיימים נהרסים ובניינים אחרים נבנים במקומם תוך הוספת כמות גבוהה יותר של יחידות נוספות, ובאילו אזורים ניתן יהיה להוסיף בניינים קיימים על אלה שכבר נבנו. רשות עירונית שלא תפרסם תוכנית מתאר שכזו – הרשות הלאומית תערוך את המחקר ותפרסם במקומה.
כמעט כולם ירוויחו מהחוק החדש
בדרך זו נפתרות מחלוקות רבות. הדיירים יודעים כי הם נמצאים באזור בו יוכלו לקבל אישור לתוכניות שונות המאפשרות להם להנות מדירות מחודשות, היזמים יודעים שאינם צריכים לבזבז את זמנם בניסיון לסגור תוכניות באזורים בהם הרשות העירונית אינה עומדת לאשר תוכניות שכאלה בכל מקרה (אם בשל העמסה על תשתיות קיימות או מסיבות אחרות), ובפועל החוק החדש עשוי לזרז את תוכנית ההתחדשות העירונית לא רק במרכז הסואן והמבוקש של תל אביב, אלא גם בשכונות המצוקה והשכונות ה"מבוגרות" יותר בערים השונות.
ומי עלול להפסיד?
לסיכום, חוק ההתחדשות העירונית צפוי לפתור הרבה מחלוקות קיימות, ולסייע הן לתושבי העיר והן ליזמים לצלוח את השלבים השונים עד לפרוייקט מוגמר במהירות רבה יחסית. עם זאת, יש לזכור כי לחוק זה יש פן נוסף שלא נלקח בחשבון. בעלי דירות בשכונות שלא הוגדרו מראש כמיועדות להתחדשות עירונית יתקשו אף יותר לקבל את האישורים הנדרשים, ויצטרכו לעבור בירוקרטיה סבוכה יותר – כאשר היזמים, מן הסתם, יעדיפו להקדים ולהשיג את הפרוייקטים בשכונות שאושרו לפני שיזם אחר יזכה בהם.
