בשנת 1980 הפך ת"י 413, התקן הישראלי שעניינו עמידותם של מבנים בפני רעידות אדמה, לתקן מחייב. על פי הערכות המומחים, רוב המבנים והבניינים שנבנו בארץ לפני שנה זו, אינם עומדים בדרישותיו, ולכן, בעת רעש אדמה חזק, יקרסו רבבות מבנים אלה והאובדן בנפש יהיה גדול. על רקע בסיס עובדתי זה, צמחה תמ"א 38, תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, הכוללת מקבץ תקנות, העוסקות בטיפול בסיכונים המבניים אשר עלולים לנבוע מהתרחשותן של רעידות אדמה.
במה עוסקת תמ"א 38?
העלויות הכרוכות בחיזוק המבנים ובהתאמה לעמידה בתקן הינן גבוהות ומובן מאליו, כי רוב בעלי הבתים אינם ששים להיכנס להרפתקה כזו, אשר, לכאורה, נכפית עליהם. תמ"א 38 גובשה, על מנת לתמרץ את כל הנוגעים בדבר לביצוע השינויים הנדרשים. תמריצים אלה כוללים קיצור ההליכים הביורוקראטיים לקבלת ההיתרים הנדרשים וזכויות בניה מוגדלות. לרשות הוועדה המקומית לתכנון ובניה (הגוף המאשר את ביצוע חיזוק המבנים), עומדים מספר פורמטים של שיפור, הנוגעים למבני מגורים, המשתרעים בין חיזוק מבנה ללא כל תוספות בניה, דרך הגדלת שטח הדירות עצמן, בניה לגובה ולרוחב ותוספות אגפים ועד להריסה של הבניין כליל והקמתו מחדש, על פי זכויות הבניה החלות במקום בתוספות הזכויות שמעניקה תמ"א 38.
גלגוליה של תמ"א 38
מאז נכנסה תמ"א 38 לנוף הבניה הארצי, התגלה, כי הנוסח המקורי שלה לוקה בחסר וכי הציבור איננו מאמץ את השינוי בשמחה וברצון בהם הוא היה אמור לעשות זאת. בנוסף, עמדו המעטים שכבר נכנסו לפרויקט כזה, בפני אי-אלו אתגרים, אשר תמ"א 38 במתכונתה המקורית, לא התייחסה אליהם די הצורך. לדוגמה, התנגשויות מסוימות שעלולות לקרות בין תב"ע (תכנית בנין ערים) לבין תמ"א 38. לכן, על בסיס תמ"א 38, יצאו עד כה שלושה תיקונים עיקריים, שמטרתם לספק מענה לסוגיות ולהפוך את הפרויקט למשתלם יותר לבעלי הבתים וליזמים:
תמ"א 38/1 משנת 2007 שעסק בהבהרות למספר נקודות שנותרו פתוחות בתמ"א 38 המקורית ובסוגיה של תב"ע-תמ"א 38.
תמ"א 38/2 משנת 2010 שעסק בהרחבת האפשרות ליהנות מהזכויות השמורות למבצעי תמ"א 38 גם בפרויקטי התחדשות עירונית מסוג פינוי-בינוי.
אחריהם, הגיעה התמ"א המשפיעה ביותר – תמ"א 38/3.
תמ"א 38/3 משנת 2013 ותמ"א 38/3א' משנת 2016
שני תיקונים אלה נחשבים לתיקונים המהותיים ביותר, אשר עשויים להפוך את הפרויקטים לכדאיים עבור יזמים וקבלנים. כוללים הגדלת סל זכויות הבניה באופן ניכר, באופן המאפשר רווחים ממשיים ליזם – תוספת בניה של קומה וחצי לבניינים בני קומה אחת, שתיים וחצי קומות לבניינים בני שתי קומות, שלוש קומות לבניינים בני שלוש קומות ו- תוספת של שלוש וחצי קומות לבניינים בני ארבע קומות. בנוסף, קיימות בתיקונים גם תוספות משמעותיות כתוספת של 13 מ"ר עבור כל יחידות הדיור הקיימות, הגדרה חדשה לקומת קרקע חלקית לצורך מנייתה במספר הקומות, תוספות של 12 מ"ר לממ"ד לכל יחידת דיור וכד'.
