נווט אלינוחייג אלינו

מהו תמ"א 38/1?

מהו תמ"א 38/1?

בשנת 1975 בשעה טובה, יצא בישראל תקן בנייה חדש, שהגדיר את אופן הבנייה של בתים חדשים, על מנת שיהיו עמידים בפני רעידות אדמה. המשמעות של כך היא שכל המבנים שהוקמו לפני שנה זו, אינם חסינים בפניהן. ת"י 413 הפך למחייב רק בשנת 1980 ולפי הערכות המומחים בתחום, רוב המבנים שהוקמו בארץ עד לשנה זו, לא עומדים בדרישות התקן. בשל חשש סביר שרעידת אדמה חזקה תוביל להתמוטטות של מבנים רבים ובעקבות כך למותם של אלפים, התעורר הצורך לחזק את כל המבנים שלא עומדים בתקן. 

הואיל והעלות של חיזוק מבנה והתאמתו לתקן גבוהה ביותר, נדרש מנגנון מיוחד שיסייע למימון הפרויקטים. זוהי למעשה מטרת העל של תמ"א 38: לספק תמריצים כלכליים לעבודות חיזוק מבנים. התכנית נועדה לעודד בעלי בתים להתניע פעולות לחיזוק המבנים שבבעלותם באמצעות הענקה של זכויות בנייה מוגדלות וקיצור הליכים בירוקרטיים מורכבים, הנדרשים לצורך קבלת היתרי בנייה. 

ההבדלים בין תמ"א 38/1 לבין תמ"א 38/2

תמ"א 38/1 נקרא תמ"א חיזוק, שכן מדובר בחיזוק של בניין קיים על ידי שיפוץ שלו. לא הורסים את הבניין הקיים אלא רק מחזקים את היסודות שלו ומוסיפים לדירות שלו ממ"דים. כמו כן ממגנים את המבנה ומשפרים את החזות החיצונית שלו. לעומת זאת תמ"א 38/2 (התיקון לתכנית המקורית שנכנס בשנת 2010), הנקרא גם "תמ"א הריסה", היא תכנית הכוללת הריסה טוטלית של הבניין הקיים, לצורך הקמה של בניין חדש שעומד בתקן נגד רעידות אדמה. חשוב להבחין בין תמ"א 38/2 לבין פרויקטים של פינוי בינוי, שכן במסגרת פרויקטים של פינוי בינוי, מפנים דיירים של בניינים רבים ואילו תמ"א 38/2 ניתן לבצע גם בבניין בודד. 

מטבע הדברים לכל אחת מהתכניות יתרונות וחסרונות. כך לדוגמה החסרונות המרכזיים של תמ"א 38/2 באים לידי ביטוי בכך שמדובר בפרויקטים מורכבים מאוד, הנמשכים הרבה יותר זמן בהשוואה לפרויקטים שבהם מבוצע חיזוק של המבנה בלבד. כמו כן בדרך כלל הדירות הנבנות במסגרת פרויקטים של תמ"א 38/1 יהיו גדולות יותר, שכן קיימת אפשרות להוסיף 25 מ"ר לשטח של הדירה ברוטו. זאת לעומת תמ"א 38/2, שבה מחשבים את השטח החדש בהתאם לשטח של המבנה המקורי. 

לעומת זאת, ישנם גם יתרונות בתמ"א 38/2. כך לדוגמה ישנה אפשרות לתכנן את הבניין מחדש, מבלי להתחשב באילוצים הנגזרים מהמבנה הקיים. 

תמ"א 38 גבעתיים

ישנם הבדלים בגישה לתמ"א בערים שונות ולכן חשוב לקרוא את כל האותיות הקטנות בכל חוזה התקשרות לפני שמתניעים פרויקטים של תמ"א 38/1 או 38/2. כך לדוגמה אם מדברים על תמ"א 38 גבעתיים, חשוב לדעת שהעיר צמצמה משמעותית את זכויות הבנייה במסגרת הפרויקטים השונים. יחד עם זאת, הצמצומים נוגעים בעיקר לפרויקטים של תמ"א 38/2. בין היתר היזמים לא יכולים כבר לבנות מעבר לקווים שהוגדרו בתכנית המקורית ושטח מרתפי החנייה לא יוכל לעלות על 85% משטח המגרש