נווט אלינוחייג אלינו

כל המידע אודות תמ"א 38 תיקון 3 א'

כל המידע אודות תמ"א 38 תיקון 3 א'


שוק נדל"ן הישראלי עבור תהפוכות ושינויים בעקבות תמ"א 38,תיקון 3 א' אשר מתייחס להתחדשות עירונית ע"י הריסה ובניה, ושם סוף למחלוקת בין אישורי תב"ע קודמים, לתוספות מדורגות של קומות לבניינים חדשים.
עם עד כה לא הייתה קיימת הגבלה על תוספות הקומות, וכמות הקומות הייתה נגזרת כתוצאה מהרישום בתב"ע ש ל השטח, כיום מוגדרת כמות הקומות המותרות לתוספת, ללא התייחסות לשווי הקרקע וללא התחשבות בזכויות הקיימות בתב"ע.


מדוע היה צורך בתיקון?


הסיבה לתיקון היא על מנת ליישב מחלוקות שנתגלעו בין המצודדים בזכויות תב"ע לבין המצודדים בזכויות עלפי תמ"א, הרעיון היה לתת מענה למגבלות של רשויות מקומיות החלות על גידול עירוני בשל אי יכולת להעמיד תשתיות מספיקות.
מעבר למשמעויות כלכליות של כדאיות פרויקטים, שישפיעו בעיקר על אזורים פריפריאליים, הבניינים החדשים, שיבנו במסגרת התיקון יהיו נמוכים יותר, ויגדלו עד פי 2 מגודלם.


קרי, בניינים בני קומה יורשו לתוספת של קומה וחצי בלבד, בניינים בני שני קומות יורשו לתוספת של שתיים וחצי קומות וכן הלאה. 
הפרויקטים יהיו כדאיים, כאשר מדובר על שלוש קומות וארבע קומות, אבל לא כאשר מדובר על יותר, וזאת בשל הצורך לפצות מספר גדול של דיירים לפחות כ 20 משפחות/ יחידים, והחשש הוא שיזמים יירתעו מכך. 
על מנת להמחיש את החידוש, ניתן להבין מכל, שבניינים לא יעברו א תגובה ה 8 וחצי קומות, בהנחה שכמות הקומות, טרם ההתחדשות הייתה כמחצית. 
למרות התיקון, חשוב לציין, שקיימת התייחסות לשיפור איכות החיים של התושבים בתמורה לזכויות הבניה בשטח. 
שיפור התנאים יבוא לידי ביטוי באמצעות תוספת של ממ"ד בן 12 מ"ר לדירה, שטח תפעולי, מחסן וחניה אחת לדירה. 
אזורים, בהם החניה היא מצרך נדיר, ייהנו מתיקון זה, אשר מבטיח שיפור באיכות החיים.

האם קיימת התייחסות לבעיית שווי הקרקע בשיטה החדשה?


לא, לא קיימת התייחסות כזאת, ואף לא קיימת הבחנה בין אזורים, כך שאזורים, הנחשבים לפחות אטרקטיביים, כמו ביישוביי הפריפריה ביחס לערי המרכז, ואף למיקומים שונים בתוך ערי המרכז, לא יהיה כדאי להתחיל בביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית.
כיצד תבוא לידי ביטוי ההשפעה של שיטת נדל"ן - חדשנות עירונית, כאשר מדובר על מבנים נמוכים? 
ניכר שהשיטה עשויה להפוך מבנים בין קומה ו2 קומות לפחות אטרקטיביים, שכן הגבלת הקומות הופכת אותם לפחות רווחיים בפוטנציאל (בשונה מהשיטה הקודמת, "שהרשתה" להעמיס יותר קומות על שטח נתון, ללא התייחסות למספר הקומות בפועל) 
ההתחדשות העירונית הופכת ונהיית כדאית לבניינים בני 3 קומות ו4 קומות. 
החשש האמתי, הוא שערים כמו רמת גן, גבעתיים, אשר סובלים גם ככה מצפיפות גבוהה במיוחד של נפש למטר, ומריבוי בניה נמוכה של עד 2 קומות יהפכו להיות לא אטרקטיביות על אף המיקום המרכזי שלהן.