נווט אלינוחייג אלינו

יזמות תמ"א 38

יזמות תמ"א 38  

פרוייקט תמ"א 38 שנועד לסייע לבעלי בתים ישנים שעשויים להתמוטט בזמן רעידת אדמה, אם תתרחש אחת כזו בארץ, הפך עבור בעלי דירות להזדמנות לחידוש המבנה, הוספת חדר נוסף, מרפסת או מעלית חדשה מבלי שיצטרכו להשקיע בשיפוץ המבנה ולו אגורה. הפרוייקט מערב בדרך כלל התקשרות עם יזם הבודק את התכנות הפרוייקט, מגיש הצעות לתוספת הבנייה, ומעסיק את החברה הקבלנית שתבצע את העבודות בפועל. למה צריך יזם תמ"א לפרוייקט 38? פעמים רבות נשאלת השאלה מדוע לא ניתן להתקשר ישירות עם הקבלן המבצע של עבודות השיפוץ ללא שימוש ביזם חיצוני. יש להבין כי האפשרות להשתמש בהקלות הנתנות במסגרת תמ"א 38 על מנת לחדש את המבנה כרוכה בקבלת האישורים הנדרשים מול העיריה, והחלטה על תוכניות הנדסיות מדוייקות שייצגו את השינויים השונים שהבניין עומד לעבור. פעמים רבות יש לפרק חלק מהבניין הקיים על מנת להוסיף חדרים, לשדרג את חדר המדרגות, להוסיף מעלית וכדומה. עלויות הבנייה ישולמו לאחר מכירת הדירות הנוספות שיתווספו בבניין במהלך הפרוייקט אך במהלך הבנייה יש לרכוש את חומרי הגלם, לשלם למספר רב של פועלים המבצעים את פעולות השיפוץ בכל חלקי הבית במקביל, על מנת להביא לסיומו המהיר. כמו כן, נדרשות ערבויות כספיות שונות המופקדות לחשבון נאמנות עבור הדיירים עד לסיום הפרוייקט. 

תפקידם של יזמי התמ"א

מרבית החברות הקבלניות אינן יציבות מספיק לבצע את פעולות השיפוץ, ולהמתין למכירתן של הדירות הנוספות על מנת לממן את הפרוייקט. חברות קבלניות בדרך כלל לא יוכלו לתת את הערבויות האלה, ולכן נעשה שימוש חיצוני ביזם בעל יכולות כלכלית או יכולת לגייס את ההון הנדרש לביצוע הפרוייקט. יזם תמ"א 38 מנוסה יכול לנהל ולהביא את הפרוייקט לסיומו בזמן קצר, והוא בעל אינטרנס לסיים את העבודות מוקדם ככל האפשר על מנת למכור את הדירות החדשות שנוספו. 

מה מבצע היזם בפרוייקט? 

יזם הפרוייקט מתקשר עם הדיירים ובודק התכנות של פרוייקט תמ"א 38 בבניין בהתאם לתוכניות המתאר הקיימות, השנה בה נבנה, וכן עמידותו בפני רעידות אדמה. לאחר פגישה עם הדיירים ובדיקת המאפיינים השונים שהיו מעוניינים לחדש או להוסיף לבניין, בתמורה לקבלת הזכות לקבלת דירות חדשות שיתווספו למבנה לאחר השיפוץ, היזם מגיש תוכנית ראשונים לדיירים, ולאחר שאושרה על ידם התוכנית מוגשת גם לעיריה לאישור. מתחילים את הפרוייקט לאחר שהתקבלו האישורים הראשוניים לתוכנית התמ"א היזם מפקיד מספר סוגי ערבויות שונות הנמצאות בחשבון נאמנות על שם הדיירים. ערבויות אלה נועדו להבטיח שהקבלן אכן יסיים את הפרוייקט על פי לוחות הזמנים שתוכננו, או שלדיירים תהיה גישה לכספי הערבויות על מנת להעבירן ליזם אחר. כמו כן פעמים רבות לא ניתן להתגורר בבית בזמן השיפוצים, ולכן היזם מממן את שכר הדירה של הדיירים במיקום חלופי לאורך תקופת השיפוצים. חלק מהערבויות נועדו על מנת להבטיח כי הדיירים אכן יקבלו את תשלום שכר הדירה במלואו. ליווי צמוד של היזם עד לסיום הפרוייקט בנוסף לשנה נוספת היזם מפקח על עבודות הבנייה ומוודא כי הן נעשות כראוי, ומותאמות לתוכנית המקורית. יזם מנוסה בדרך כלל יוכל לטפל במקרים לא צפויים בהם העבודות עשויות לערוך מעל למצופה כמו למשל בעיות תשתית שלא התגלו בבדיקות שנעשו לבית לפני התחלת השיפוץ, ולהחליף או לתקן את התשתית הקיימת. גם בסיום העבודות היזם עדיין מחוייב ללוות את הפרוייקט למשך שנה לפחות (המכונה שנת בדק) ולתקן ליקויים נוספים באם מתגלים. גם תקופה זו מכוסה בערבויות מתאימות.