נווט אלינוחייג אלינו

חוק הסכמת דיירים לתמא 38

חוק הסכמת דיירים לתמ"א 38

הבניין כולו כמרקחה. כמעט חמישים שנה שהבניין עומד על תילו. חלק מהשכנים זוכרים איך היה נראה כשרק נבנה, חדש ומצוחצח. והיום? חורים בקירות... פיח... צבע שידע ימים טובים יותר. והנורא מכל - העלייה המפרכת הזו במדרגות לקומות השלישית והרביעית... ואז הוצע לעשות תמ"א 38 בבניין. להוסיף מעלית, חדר נוסף לכל דירה, אפילו לחדש את הגינה. כולם מתרגשים. כולם - חוץ מהשכנה המרירה בקומה השנייה. בעצם, לא רק היא. גם השכן שרק קנה את הדירה בקומה הראשונה לא בטוח. אז מה? כולם צריכים לוותר על חידוש הבניין בגללם?

לא כולם חייבים להסכים

למרות שהסכמה של 100% מהדיירים היא מצב אידיאלי, במרבית המקרים לא כך הדבר. תמיד יהיה את השכן שממש לא רוצה לעבור לדיור חלופי בינתיים. או אולי זה שבקומה העליונה, שאיבד את האפשרות לבנות דירת גג מפנקת בעתיד. הזכויות יועברו ליזמי הפרויקט - והוא כבר לא יהיה בקומה העליונה, אלא קומה מתחת. החדשות הטובות הן, שלא תמיד כולם צריכים להסכים לפרויקט על מנת שיצא לפועל.

שוכחים את המטרה לשמה התכנסנו

רבים נוטים לשכוח זאת, אך המטרה האמיתית של תוכנית תמ"א 38 היא בכלל... חיזוק המבנה בפני רעידות אדמה. לא שיפוץ הבניין, לא הוספת המעלית ובטח שלא המדשאה החדשה. שכן שפוגע בזכויות של שאר השכנים ליהנות מבניין חדיש ובטוח יותר, שגם מעלה את ערך הנכסים שלהם - צריך לפצות את שאר הדיירים. אז מה אומר החוק העוסק בהסכמת הדיירים להתחלת פרויקט התמ"א?

חוק הסכמת דיירים

למעשה, החוק אינו מחייב שתידרש תמ"א 38 הסכמת דיירים מלאה על מנת להתחיל בבנייה. על מנת להתחיל את עבודות השיפוץ של הבניין, יזם יכול להסתפק גם בהסכמה של שני שליש מהדיירים (66%). כלומר, על כל דייר שמסרב צריכים להיות לפחות שניים שמסכימים, פשוט, לא? לא בדיוק. לפעמים דייר אחד יכול לעצור את הפרויקט. חוסר הסכמה יכול להתחיל הליך משפטי שלעתים נמשך שנים.

מה עם יחסי השכנות?

למחלוקות השונות הקשורות להסכמה לשיפוץ הבניין במסגרת תמ"א 38 יש כבר היסטוריה לא נעימה. יחסי שכנות נעימים שהפכו לאיבה, נקמות קטנות בחדר המדרגות וחוסר גמישות במקומות החנייה. יש לזכור כי מדובר בשילוש של קשר רגשי חזק לדירה, הבית שלכם, וכן לאספקט כלכלי לא מבוטל. דייר שמרגיש כי הוא נפגע מהשיפוץ, ודייר אחר שמרגיש שיוכל להוסיף אחוז ניכר למחיר הבית עשויים להתנגח ביניהם משפטית לאורך שנים.

איך פותרים מחלוקות דיירים ומשיגים את הסכמת ה 66%?

על מנת לפתור את המחלוקת, יש להבין את טענות הצדדים השונים. האם חוסר ההסכמה נובע מחשש פסיכולוגי בלבד מביצוע עבודת שיפוץ גדולה, או שמא הדייר חש כי הוא מפסיד דבר מה? האם בכלל מדובר באמצעי לחץ יזום על ידי מספר דיירים, שמטרתו "לסחוט" מעט יותר מהיזם? לאחר שמבינים את הרקע, לעתים ניתן לקבוע שיפוי מסוים, שיעודד את אותו השכן להסכים, וכך לתת לפרויקט לצאת לדרך - לרווחת הדיירים. במקרים אחרים, ייתכן והדייר או הדיירים ש"תקעו" את הפרויקט - יצטרכו לשפות את שכניהם על האפשרות שאבדה להשביח את ערך הנכסים בבניין.