תמ"א 38 הסכמת דיירים

תוכנית תמ"א 38, הינה תוכנית ארצית שמטרתה - חיזוק יסודות בניינים ישנים כנגד רעידות אדמה והוספת ממ"ד לבטחון הדיירים .התוכנית אושרה בשנת 2005 כאשר ההערכה היתה שבישראל ישנם מעל ל-50,000 מבנים המוגדרים ב"סכנת קריסה" במקרה של רעידת אדמה חזקה. חיזוק מבנה היא פרוצדורה יקרה וכדי לעודד את הדיירים והיזמים לתהליך כזה, הוכנסו תמריצים כלכליים בהם שני הצדדים מרוויחים מהעסקה. הדיירים נהנים מבניין מחוזק, מטופח ומחודש הכולל: מעלית, לובי, חניה (במידה ואפשר), שיפוץ פנים בייתי בהתאם להסכם מול היזם, תוספת ממ"ד, הגדלת שטח הדירה ועוד. היזם יוכל לבנות קומות נוספות על גבי התשתית הקיימת, בהתאם לתכנית הנדסית ואישורי העירייה, ולמכור את הדירות החדשות ולהנות מרווחי המכירה.

 

הסכמת הדיירים

בשנת 2008 אושר חוק מקרקעין הקובע כי כדי להתחיל תהליך של תמ"א 38 בבניין משותף אין צורך בהסכמה מלאה של כלל הדיירים, אלא ברוב של 2/3. כיום מדובר על 75% הסכמה, בהתאם למס' הדיירים בבניין. לדוגמא בבניין של 4 משפחות, 3 משפחות צריכות להסכים. בבניין בו מתגוררות 20 משפחות, ייתכן ש- 4 משפחות יתנגדו לפרויקט אך בכל זאת הפרויקט יוכל לצאת לדרך. למרות החוק היבש המורה על הסכמה של 75% מהדיירים, כשמטרתו היא למנוע סחטנות או התנגדות של דייר אחד בכדי לחבל בתהליך, עדיין התנגדות של דייר אחד או יותר מעכבת אותו ולעיתים אף מונעת אותו מכיוון שיזמים נרתעים להיכנס לפרויקט בו אין הסכמה גורפת של כל הדיירים.

 

מי עשוי להתנגד לפרויקט תמ"א 38 ?

המתנגדים העיקריים בפרויקטים אלו הם בעיקר קשישים שמעדיפים להימנע מאבק, רעשים ושינויים משמעותיים בשגרת היומיום. אליהם מצטרפים אנשים החוששים מפעולת השיפוץ, חרדת קריסה או פחד משינוי במוכר והידוע. אחת הדרכים לשינוי המצב היא הידברות. ניתן לדבר עם הדיירים המתנגדים, להציג נקודות בעד ונקודות נגד ולהסביר להם את היתרונות של הפרויקט גם בשבילם. כדי לפנות לאוכלוסייה הבוגרת, ניתן לדבר עם בני המשפחה שלהם ולנסות להסביר להם את ההטבות והמשמעות של השיפוץ כמו חיזוק הבניין. בין הנושאים אותם כדאי להעלות בדיון: העלאת שווי הדירה, סביבת מחייה נוחה ומותאמת יותר לצורכיהם והאספקט הבטיחותי לאחר השיפוץ. לעיתים היזם מציע לדיירים מבוגרים דיור חלופי בזמן הבניה ומשכיר את דירתם בתקופת הפרוייקט.

 

מי מקבל יותר?

גם כאשר יש הסכמת דיירים מלאה מתחילים וויכוחים לרוב על מה יקבל כל דייר באופן אישי, איך מחליטים למי מגיע יותר ומה שווי הדירה. לדוגמא דייר שבבעלותו דירת גג עשוי לאבד את הפנטהאוז ולעבור לדירה "רגילה". היזם ערוך ומוכן לבעיות אלו והן נפוצות בכל פרויקט. ההמלצה הטובה ביותר היא לשמוע מהם הפתרונות שהוא מציע ולערוך הצבעה בקרב הדיירים כדי להגיע להסכמה.

לסיכום, הסכמת הדיירים לפרויקט תמ"א 38 היא תנאי הכרחי בתהליך ההתנעה של הפרויקט. מכיוון שתמ"א 38 וחיזוק מבנים הוא אינטרס של המדינה, החוק מאפשר למפקח על המקרקעין לכפות את ביצוע הפרויקט על הדיירים המתנגדים, אך גם כאן ישנן לא מעט מהמורות בדרך, הליך הכפייה מתאפשר רק לאחר קבלת היתרי הבנייה, תהליך ארוך ויקר בפני עצמו.

חזרה