נווט אלינוחייג אלינו

נדל"ן מסחרי ותמ"א 38 - כיצד השילוב עובד ביניהם?

נדל"ן מסחרי ותמ"א 38 - כיצד השילוב עובד ביניהם?

מהי תמ"א 38? מהן זכויות הבנייה העומדות לרשותכם במסגרת תמ"א 38 וכיצד תוכלו לממש אותן ומה הקשר בין פרויקטים להתחדשות עירונית באמצעות תמ"א 38 לענף הנדל"ן המסחרי בישראל? על כך ועוד בשורות שלפניכם. 

תמ"א 38 היא למעשה תכנית מתאר ארצית (תמ"א) המיועדת בראש ובראשונה לצרכי חיזוק מבנים ישנים אשר נבנו בישראל לפני שנת 1978 וכפועל יוצא מכך הם אינם עומדים בדרישות התקן הישראלי לעמידות בפני רעידות אדמה. 

תכנית זו אושר על ידי ממשלת ישראל בשנת 2008 ומאז והיום היא מהווה חלק בלתי נפרד מהליכי התחדשות עירונית המתרחשים במספר ערים ברחבי המדינה. במסגרת התכנית, בעלי דירות במבנים המיועדים לצרכי חיזוק, רשאים לממש את זכויות הבנייה העומדות לרשותם בהתאם לתב"ע (תכנית בניין עיר) המאושרות על ידי הרשות המקומית.

לצורך עידוד בעלי דירות במבני מגורים המותאמים להליכי תמ"א 38, ממשלת ישראל העניקה שורה ארוכה של הקלות והטבות בנושאי מיסוי ובירוקרטיה ליזמים וקבלנים המעוניינים לקחת חלק בתכנית הארצית. על פי חוק התמ"א, לצורך החלת עבודות חיזוק ומימוש זכויות בנייה נוספות בשטח המבנה, נדרש רוב של שני שליש מבעלי הדירות במבנה.

מהן זכויות הבניה העומדות לרשות בעלי הדירות במבנים המותאמים לתמ"א 38?

זכויות הבנייה העומדות לרשות בעלי הדירות במבנים המותאמים לתמ"א 38 כוללות בין היתר: הוספה של 25 מ"ר לכל דירה במבנה כאשר מתוכם 12 מ"ר יוקצו לטובת הוספת מרחב מוגן דירתי (ממ"ד), הוספה של עד 2.5 קומות המיועדות לצרכי מגורים, הוספת מעלית, הוספת מקומות לחניית רכבים, שדרוג חזית המבנה, חיזוק המבנה ועמידתו בתקן הבנייה הישראלי בפני רעידות אדמה.

כמו כן, לרשות הדיירים עומדת הזכות להרוס את המבנה ולהקים בשטחו מבנה מגורים חדש וזאת בהתאם לתב"ע המאושרת ובמסגרת הליכי פינוי -בינוי (תמ"א 39). זכויות אלו עומדות לרשות בעלי הדירות במבנה, כאשר ברוב המקרים זכויות אלו מועברות על ידי הדיירים לגורמים יזמיים המעוניינים לנהל ולבצע את עבודות הבנייה הנדרשות תמורת מימוש הזכויות בנכסים המתווספים למבנה.

כפועל יוצא מכך, נהלי תמ"א כוללים שורה ארוכה של נהלים ותקנות ולכן מומלץ לנהל את הליכי התמ"א באמצעות ליווי משפטי ובאמצעות חברות המתמחות בליווי פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית, לרבות, הליכי תמ"א 38. 

עד היום, רוב הפרויקטים בתחום תמ"א 38 התבצעו בערים הגדולות וזאת לנוכח הכדאיות הכלכלית העומדת לרשות היזם/מבצע באמצעות מכירת הדירות למגורים המתווספות למבנה. יחד עם זאת, בערי הפריפריה ברחבי הארץ קיימת פעילות דינמית ליישום תיקונים בתמ"א וזאת לצרכי חיזוק מבנים מסחריים המשמשים בין היתר לצרכי תפעול חנויות מקומיות, משרדים להשכרה וכדומה. הזכויות לבנייה במקרים אלו יאפשרו לבעלי הנכסים בקומות המסחר ליהנות מכל היתרונות הנלווים להליכי תמ"א 38, לרבות הגדלת שטח הנכס המסחרי העומד לרשותם.